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필요경비 꼼꼼히 챙겨 양도소득세 줄이는 법

보일러 교체는 인정, 보일러 수리 불인정?

“집수리를 하면서 쓴 비용도 양도소득세를 계산할 때 빼주나요?”
부동산을 팔고 나서 신고할 때 많이 하는 질문입니다. 결론부터 말하면, 양도소득세에서 비용으로 인정해서 빼주는 경비가 있고, 비용으로 인정해주지 않는 경비가 있습니다. 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 공제해주는 것은 크게 취득비용, 자본적 지출액, 양도비용 등 3가지입니다.

취득비용 _ 인정
부동산을 취득하는 과정에서 지출된 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 소유권 관련 소송 및 화해비용 등은 필요경비로 인정해줍니다. 양도소득세를 절감할 수 있으므로 관련 자료를 꼼꼼히 챙기는 것이 좋습니다.

자본적 지출액 _ 인정

자본적 지출액은 부동산의 수명을 연장시키거나 가치를 높이기 위해 지출한 수선비를 말합니다.
발코니 샷시 설치 및 교체비, 방/베란다 확장 공사비, 바닥 시공비, 보일러 교체비 등이죠. 대부분 팔 때 집값을 더 받을 수도 있는, 비교적 큰 수리비들이 이에 속합니다.
예전에는 청구서나 은행계좌 송금내역 등 지출 증빙이 있으면 필요경비로 인정했지만, 2016년 2월 17일 이후 지출분부터는 (세금)계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등이 있어야만 경비로 인정했습니다. 그런데 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 다시 이런 증빙서류가 없더라도, 청구서나 은행계좌 송금내역 등이 확인되면 필요경비로 인정해주고 있습니다.

양도비용 _ 인정
집을 팔 때 드는 중개수수료나 세무 신고 수수료, 기타 컨설팅 비용 등 양도비용 또한 필요경비로 인정해줍니다.

수익적 지출 _ 불인정

같은 수리비라도 부동산의 기능을 유지해주는 일상적 수리비는 ‘수익적 지출’이라고 하며, 필요경비로 인정해주지 않습니다. 벽지·장판·싱크대·문·조명·하수도관 교체비, 외벽 도색비, 보일러 수리비, 옥상 방수 공사비, 타일 및 변기 공사비 등이 이에 속하며, 이들은 필요경비로 빼주지 않습니다.

필요경비 체크리스트
아파트를 덜컥 팔고 세금을 낼 때가 되어서야 챙기려고 하면, 오래된 증빙자료를 찾을 수 없는 경우가 태반입니다. 필요경비를 인정받지 못하면 그만큼 세금을 더 내게 되지요.
양도소득세에서 공제해주는 필요경비를 미리 알아두고, 그때그때 증빙서류들을 잘 챙겨두어야 합니다.
아래 양도소득세 필요경비 체크리스트를 활용하세요.
주의할 것은, 필요경비는 ‘실제 취득가액’으로 양도소득세를 신고할 때에만 빼준다는 것입니다. 환산가액 등으로 신고할 경우, 실제 들어간 필요경비와 상관없이 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 일괄 공제합니다.

이 글은 『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.

https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=15076465