☞계약기간은 1년 반이나 남았는데 전세가가 4,000만 원이나 떨어졌어요.

'작년 10월에 1억 원을 주고 전세계약을 했는데 지금 시세는 6,000만원 이예요. 어차피 계약 당시에는 적정한 시세였으니까 어쩔 수 없다고 생각은 해도 요즘같은 불황에 정말 답답해요.'

이럴 때 세입자는 어떻게 해야 할까?

어차피 약속한 금액이니 남은 1년 반 동안은 가만히 있어야만 하는 것일까?

주택임대차보호법 제7조에 따르면 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 보증금의 증액이나 감액을 요구할 수 있다.
즉 계약기간이 끝나기 전이라도 집주인은 세입자에게, 세입자는 집 주인에게 임대료의 증·감을 청구할 수 있다는 것이다.

☞ 주택임대차보호법 제7조

약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

☞ 주택임대차보호법 시행령 제2조(차임 등 증액청구의 기준 등)

1) 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임 등"이라한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

2) 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 허가하지 못한다.

위 법에서 규정하고 있는 '경제사정의 변동'에 대한 범위가 불명확하기는 하지만 지금은 하루가 다르게 전세가가 폭락하고 있는 상황이기 때문에 세입자가 집주인에게 보증금의 감액을 청구할 수 있는 합당한 시기라는 의견이 지배적이다.

그러면 집 주인에게 보증금의 감액을 어떻게 청구할 수 있을까?

주택임대차보호법 시행령에는 보증금을 올리려면 계약이나 증액을 한 후 1년이 지나야 하고, 증액의 범위도 보증금의 5%를 넘지 못하도록 규정하고 있다.

그러나 보증금 감액에는 아무런 제약도 없다.

따라서 아무 때나 보증금의 감액을 청구할 수 있으며, 감액의 폭도 원하는 만큼 정할 수 있는 것.

그러면 '과연 집 주인이 보증금을 돌려줄 것인가?' 라는 현실적인 문제를 짚어보자.
세입자가 인근 시세와의 차이만큼 집 주인에게 감액을 요구했을 때 만일 집 주인이 이를 거부한다면 세입자는 법적으로 문제를 해결할 수밖에 없다.

법적으로 해결한다는 것은 민사조정이나 민사소송을 통해서 판사의 판결을 받는다는 것을 의미한다.

민사조정을 신청했을 때 집 주인이 조정에 응하지 않거나, 조정안에 동의하지 않을 경우 역시 소송을 제기해야 하는 것.

따라서 세입자는 합법적으로 보증금을 감액받을 권한이 있지만 이것의 실현 가능성에 대해서는 여전히 물음표를 찍을 수밖에 없다.

아직 전세보증금 감액에 관한 건으로 판결을 받은 사례는 알려진 바 없다.

주택임대차보호법 제정 이후 전세가가 지금처럼 갑자기 폭락했던 일은 한 번도 없었기 때문이다.

'요즘 돈을 쌓아놓고 사는 사람들이 어디에 있습니까? 집 주인도 보증금을 받는대로 이전 세입자에게 돌려줬을텐데..' '현재 보증금 감액의 한도에 대해서 아무런 제약도 없지만 만일 법정 소송에 들어간다면 아마도 보증금의 5% 선에서 판결이 날 것입니다. 증액 한도 5%는 집 주인이 세입자에게 증액을 요구했을 때 세입자가 가계 경제의 무리없이 조달할 수 있는 금액을 고려해 결정한 것입니다. 법의 형평성의 원칙을 고려해 봤을 때 임대인에 대해서도 예외는 아니겠죠.'

대한법률구조공단 자문변호사로 활동하고 있는 이대순 씨의 말이다.

합법적인 감액청구가 가능하기는 하지만 집 주인과 합의를 보지 못해 법정에서 판결을 받을 경우 5% 선에서 감액의 범위가 결정날 가능성이 높다는 것이다.

집 주인이 조정에 응하지 않을 경우 소송까지 걸리는 시간은 최소 3개월, 3개월 넘게 집주인과 얼굴을 붉히며 법정엘 드나들어봤자 5%밖에 감액을 받을 수 없다면 안하느니만 못한 것.
소송을 하려면 비용도 만만치 않게 들기 때문이다.

또한 법원의 판결을 받고도 집 주인이 반환을 거부했을 시에는 집주인의 재산을 경매에 부치는 방법밖에 없어 사실상 감액의 권한은 집 주인의 손에 달려있다고 해도 과언이 아니다.
따라서 집 주인이 보증금의 감액을 거부할 경우, 무작정 소송을 거는 것은 현명한 방법이 아니다.

보증금과 시세와의 차이가 크다면 소송을 해서라도 보증금과 시세와의 차액을 청구해야 하겠지만 금액이 크지 않다면 현실 가능한 방법으로 합의를 보는 것이 현명하다.
예를 들어 집의 수선, 여타의 공과금이나 관리비 등의 대납 요구 등 서로 용인할 수 있는 내용으로 합의를 것이 현명한 세입자의 자세일 것이다.