땅으로 돈을 벌고 싶으면 지도를 끼고 살자  

부동산 투자, 그 중에서도 특히 땅 투자와 지도는 결코 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 아마도 여러 재테크 책에서 부동산으로 돈을 번 부자들의 사례를 들 때 빠지지 않고 나오는 이야기 중 하나가 부동산 투자와 지도의 관련성일 것이다. 실제로 맞는 말이다. 지도를 끼고 살지 않으면서 땅으로 큰돈 벌 생각은 처음부터 하지도 말아야 한다. 적어도 자신이 투자하려는 곳의 지형․지세를 눈감고도 훤히 윤곽을 그릴 정도를 지도를 봐야 한다.

지도를 활용하는 방법도 요령이 있다!

부동산 투자와 관련해서 지도를 볼 때 가장 기본이 되는 것은 지역을 특정해서 지도를 봐야 한다는 점이다. 우선 우리나라 또는 수도권, 지방 중에서 자신이 투자하려는 목적과 가장 부합하는 몇 군데 지역을 우선 특정한다. 대한민국 전역이나 수도권 전체를 투자 대상으로 삼아 지도를 볼 필요가 없다.

그리고 구입한 지도에 표시된 각 건물과 지형 등을 세세하게 파악한 후에 현장실사를 나가는 것이 좋다. 그런 후에 현장에 나가 토지 상태와 주변 환경 등을 조사하고, 인근 부동산중개업소 등을 거치면서 정보를 취합하고, 최종적으로 관할 행정기관에서 여러 가지 제한사항과 개발사항을 살피는 것이 현장 점검의 순서다.

현장을 답사할 때도 지도를 가지고 다니면서 지도에 실제 소요시간, 각종 편의시설, 도로 상황 등 모든 것을 기록하는 습관을 들이는 것이 좋다. 그렇게 하다 보면 나중에 땅에 대한 감이 확실하게 잡힌다.

현장에서 지도를 볼 때 가장 먼저 할 일은 실제 도로와 지도상의 도로를 일치시켜 지세를 파악하는 것이다. 특히 실제 도로와 지도상의 도로의 일치여부는 땅 투자에서 상당히 중요하다. 실제 지도에는 표시되어 있지 않지만 현장에 가서 살핀 결과 도로가 있거나 확장(예정)중이라면 그 도로의 예정로를 지도에 표시하여 도로 확장 개통 시점을 고려해 도로 주변의 땅을 물색하는 것도 매우 좋은 땅 투자 방법이기 때문이다.

어떤 지도를 볼 것인가!

가장 쉽게 지도를 접할 수 있는 곳이 서점이다. 대형서점에서 가보면 지도 코너가 별도로 마련되어 있다. 그곳에서 자신이 원하는 지역의 지도를 고를 때 두 가지를 생각하면서 골라야 한다. 우선 지도의 최소 축적은 5000분의 1은 되어야 한다. 현재 대형서점에서 판매되는 지도 중에는 5,000분의 1 지도가 가장 축척이 좋은 지도인데, 이 지도가 부동산 특히 땅 투자에 있어서 참고하기가 좋다. 두 번째는 지도와 함께 행정구역도 역시 하나 구입해야 한다. 해당 지역이 행정구역상 어느 곳에 속하지는 여부는 해당 지자체의 건축조례 등을 적용할 때 중요한 판단 기준이 되기 때문이다.

조금 더 부동산 투자에 내공이 쌓였다면 서점에서 쉽게 구할 수 있는 5,000분의 1 지도로는 성에 차지 않을 것이다. 이런 경우 인터넷에서 ‘지도’라는 검색어로 검색해보면 지도만을 전문적으로 취급하는 여러 지도 전문 매장을 쉽게 찾을 수 있다. 여기서는 해당 지역별 개발계획도, 사업총괄도, 실사출력도 등 세밀한 지도를 구할 수 있다.

이와는 별도로 국토지리정보원에서 발행한 축척 5,000분의 1 지형도도 좋은 자료가 된다. 현재 국토지리정보원(www.ngi.go.kr)에서는 축척 1/5,000 지형도, 1/10,000 지형도, 1/25,000 지형도, 1/50,000 지형도 및 1/250,000 지세도 등을 제작하여 보급하고 있다. 이 지도들은 국토개발계획 수립과 각종 토목․건설사업의 계획 시행에 필수적인 기초 자료로 활용된다. 국토지리정보원 발행 지도는 정부 등에서 국토의 개발․이용 등을 위한 기초 자료로 이용하기 위하여 제작하는 것인데 국토개발사업이 활발히 추진되면서 토지에 대한 일반인들의 관심 증가와 더불어 많은 토지 투자자들에게 없어서는 안 될 필수적인 자료 중 하나가 부각되었다. 물론 국토지리정보원에서 발행하는 지도 이외에도 일반에서 발행공급하는 지도가 부지기수로 많긴 하지만 대한민국의 모든 지도는 국토지리정보원 지도를 참고하여 제작되는 것이 사실이고 보면 처음부터 국토지리정보원의 상세지도를 활용하는 것이 나을 것이다.

국토지리정보원에서 제작한 모든 지도는 ‘국가지리정보유통망(www.ngic.go.kr)’을 통해서 구입할 수 있다. 국가지리정보유통망에서는 원하는 모든 지도에 대한 정보를 손쉽게 찾아 볼 수 있도록 다양한 검색 기능을 제공하고 있다. 그리고 인터넷에서 홈페이지의 검색 기능을 이용하면 구매하고자 하는 지도 정보에 대해 지리정보통합관리소별로 확인 및 보유현황을 한눈에 알아볼 수 있다. 지리정보통합관리소는 각 광역자치단체의 자체보유 지리정보 및 소속 기초자치단체, 유관기관 등 지리정보공급기관으로부터 지리정보 및 메타데이터를 제공받아 수요자에게 무상 또는 유상으로 공급하고 있다.

현장 조사, 땅은 언제 보는 것이 좋은가!

지도를 구입한 후 자신이 투자하고자 하는 지역에 대한 정보를 지도를 통해 얻었다면 다음으로 할 일은 현장에 직접 조사를 나가는 일이다. 아파트 투자의 경우라면 현장에 나가보지 않더라도 인터넷으로 제공되는 인터넷지도와 몇몇 부동산 시세정보 사이트에서 쉽게 찾을 수 있는 해당 아파트에 대한 정보만으로도 매물에 대한 투자판단을 내릴 수 있다. 하지만 땅이라면 이야기가 달라진다. 특히 지방에 위치한 땅이라면 현장 조사의 필요성은 상당히 커질 수밖에 없다. 단순히 해당 지역에 대한 지도, 그리고 지적도나 임야도 등만 가지고는 절대로 그 땅에 대한 가치판단을 내릴 수 없다. 지도나 지적도(임야도)는 실제 토지의 현황을 제대로 설명하지 못하기 때문이다. 예를 들어 지도나 지적도에는 나오지 않지만 현장에 가 보면 해당 토지 내에 묘지가 있는 경우가 비일비재한데, 이런 경우라면 분묘이장과 관련한 추가비용도 고려해야 되고 경우에 따라서는 해당 토지를 원하는 용도로 사용하지 못하는 경우까지 발생할 수 있다.

땅을 현장 답사하는 시기는 한겨울에서 초봄까지가 적당하다. 완연한 봄부터 초겨울 사이에 땅을 현장 답사하는 것은 절대로 피해야 한다. 왜냐하면 봄에는 꽃이, 여름에는 무성한 초록이, 가을에는 단풍이 물들어 있어 경관이 해당 토지에 대한 판단을 방해하기 때문이다. 더욱이 이러한 초록은 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없게 한다.

겨울에 땅을 답사하는 것이 좋은 이유는 초록이 옷을 벗어 땅이 온전한 모양만을 내보이기 때문이다. 그래서 땅은 현장 답사하는 시기는 겨울로 골라야 하는 것이다. 겨울에 땅을 살피더라도 주의할 점은 있다. 눈이 온 후에는 답사를 피해야 하는데, 눈도 초록과 마찬가지로 땅의 지형지세를 파악하기 어렵게 하기 때문이다. 겨울에 땅을 살필 때는 햇볕이 잘 들어 눈이 빨리 녹고 쉽게 얼지 않는 땅이 가장 좋은 땅임을 염두에 두어야 한다. 그래서 땅은 남향으로 되어 앞 시야가 트여 햇볕을 가릴 것이 없는 터가 제일 좋다.