“新 3저시대 도래 돈·빽없이 사는 법”

 2011 재테크 기상도는 ‘시계(視界)’ 제로다. 북한 리스크는 판도라의 상자다.

부자 3대 세습이라는 전인미답의 길을 걷고 있는 북한이 군사적 모험에 나서는 시나리오를 떠올려 보자. 외국인들이 주식을 팔아치우고 떠나면서 국내 증시는 충격과 공포에 휩싸일 가능성이 크다.

부동산 시장도 파국이 불가피하다.

원/달러 환율은 요동을 치며 수직 상승할 가능성이 크다. 북한 리스크는 양날의 칼이다. 파경을 맞은 남북 관계는 소시민들의 재부의 꿈을 뒤흔드는 엄연한 현실이다. 하지만 두 나라가 파국으로 치닫지 않는다면, 두 번 다시 오지 않을 기회이기도 하다.

위험 선호 경향이 강한 투자자들에게 새로운 재테크 기회를 제공할 수 있다.

남과 북의 긴장 고조는 환율, 금리, 부동산 ‘3저(低) 추세’와 화학반응을 일으킬 태세다. 하지만 시장에 피가 흥건할 때가 큰 돈을 벌 수 있는 기회라는 워런 버핏의 진단은 이번에도 유효하다.

돈도 없고, 빽도 없는 갑남을녀들이 평소 실천할 수 있는 3저 시대 생존법은 무엇일까. 부동산, 환율, 금리를 비롯한 분야별 전문가들을 상대로 서바이벌의 비법을 물었다.

(도움말 주신 분들: 이현군 서울대 국토문제연구소 선임연구원, 한상분 부동산 전문가, 윤채현 한국 시장경제연구소장, 정용구 한국 시장경제연구소 연구원, 전은규 부동산연구소장, 홍승모 신한은행 금융공학센터 트레이더, 최현준 인사이트미디어 전략담당이사, 정봉주 하나은행 PB사업부 팀장, 김대중 교보증권 부장, 임상빈 IBK기업은행 재테크 팀장)

부동산

요즘 대한민국은 아파트 전쟁 중이다. 아파트에 신규 입주하는 입주민을 가로막는 또 다른 입주민들이 논란의 주인공이다. 막으려는 입주민과, 들어가려는 입주민들 사이에서는 고성과 삿대질이 오간다.

같은 평형대 아파트를 많게는 수 천만 원을 더 주고 산 주민들이 실력 행사도 마다않는 장면은 경인년 세밑 대한민국의 자화상을 엿보는 ‘창(窓)’이다.

투자자가 투자 결과를 책임져야 한다는 원칙은 평생 허리띠를 졸라매며 내 집 마련을 향해 달려온 이들 앞에서는 좀처럼 통용되지 않는다. 부동산 시장을 둘러싼 전문가들의 전망은 엇갈린다. 거시변수에 일희일비하지 말고, 틈새 상품에 주목하는 등 발상의 전환을 꾀하라는 것이 그들의 진단이다.


나만의 부동산 비서 ‘통계 사이트’ 자주 가라

국민은행이 운영하는 부동산 사이트는 가장 널리 알려져 있지만, 호가 중심인데다 부동산 중개업소들을 상대로 조사한다는 한계도 뚜렷하다. 전문가들이 추천하는 정보가 국토해양부의 아파트 실거래가다.

홈페이지에 들어가면 4개 권역으로 지역을 구분해 아파트 실거래가를 검색할 수 있다. 분기별로 가격흐름을 추적해보면 아파트의 현 시세와 가격 변화를 확인할 수 있다.

홈페이지 주소는 http://rt.mltm.go.kr이다.

이밖에 국토해양부가 운영하는 온나라 부동산 포털(www.onnara.go.kr),

국토해양통계누리(http://stat.mltm.go.kr)도 추천대상이다.


경복궁, 청와대 주변 지역에 주목하라

부동산이 추세적으로 하락해도 뜨는 지역은 있기 마련이다. 개발 호재가 있는 지역이 대표적이다.

하지만 보통 사람들로서는 고급정보를 손에 넣기는 말 그대로 언감생심이다.

정봉주 하나은행 PB사업부 팀장은 한양의 조성 원리에서 개발 축을 엿보라고 조언한다. 우리나라에서 가장 입지가 좋은 지역이 경복궁, 청와대가 입지한 북한산 아래다.

이들 권부에서 지척인 서울 종로나, 용산을 비롯한 강북은 강남의 득세로 한동안 주춤했지만, 뉴타운 개발을 신호탄으로 다시 조명받고 있는 것은 ‘필연’이다. 그가 지난 2000년 초, 용산의 부상을 내다본 배경이다.

당시만 해도 강남 부자들도 그의 추천에 코웃음을 쳤다고. 그는 강북에서 상대적으로 소외된 지역들에 관심을 기울이라고 조언했다. 종로구 화동, 가회동 등이 대표적이다.


안보와 부동산의 함수 관계를 공부하라

미국의 부시 대통령이 당선된 2000년 가을, 국내 부동산 거래는 거의 올스톱 상태였다. 부시 대통령은 북한에 연일 강성 발언을 쏟아내고 있었다. 서울 주요 지역 동시 물량의 계약률은 부진했다.

강남은 물론 마포, 영등포 등 부도심권의 대단지 아파트들이 미달 사태를 빚었다. 한상분 부동산 전문가는 시중에서는 전쟁이 난다는데 왜 집을 사냐며 집 사기를 만류하는 이들도 꽤 있었다고 설명한다.

북한 리스크가 부동산 거래 부진에 직격탄을 날린 유일한 변수는 아니지만, 상당한 영향력을 행사하는 것도 사실. 안보와 부동산의 함수관계에 눈을 뜨라는 것이 그의 조언이다. 남북이 밀월관계를 유지해도 부동산 시장에 미치는 파장은 미미하지만, 관계 악화는 치명적이다.


유명 주막 있던 장소에 나들목 생긴다

경기도 일산과 분당은 조선시대부터 주요한 교통로에 위치한 요지였다. 일산은 한성과 개성의 연결로이며, 분당은 한강 이남에서 삼남지방으로 이동하는 통로에 위치해 있었다.

일산은 강북과, 분당은 강남과 연결되는 지역이기도 하다. 조선시대 중심부와 현재의 시가지는 차이가 있지만, 전체적으로 유사하다는 것이 이현군 서울대 국토문제연구소 선임연구원의 분석이다.

지금 터널이 생긴 곳은 대부분 조선시대 고개에 해당한다. 또 역원이 있었거나, 군현의 중심지 근처였던 곳에는 신도시가 들어설 가능성이 크다는 것이 이 연구원의 진단.

유명한 주막이 있던 곳 근처에는 톨게이트나 나들목이 들어선다. 고속도로 나들목이 투자 일순위인 것도 이러한 이치를 반영한다.


중개업소가 늘어나는 지역을 주목하라

호재가 있는 지역은 토박이 부동산뿐만 아니라 한 달에 수십에서 수십여 개의 중개업소가 새로 생긴다. 전북 부안군의 경우 지난해 초만해도 40여 개에 불과하던 부동산 중개업소가 올해 6월 140여 개로 급증했다.

부동산 중개업소가 한 달에 10개 꼴로 개업한 격이다. 주의할 점은 있다. 투자자들이 휩쓸고 지나간 지역이 아닌지 확인하는 것도 필수. 전은규 부동산연구소장의 조언이다.

경기도 일산과 분당은 조선시대부터 주요한 교통로에 위치한 요지였다.
일산은 한성과 개성의 연결로이며, 분당은 한강 이남에서 삼남지방으로 이동하는
통로에 위치해 있었다. 조선시대 중심부와 현재의 시가지는 차이가 있지만,
전체적으로 유사하다.

환테크

우리나라 암달러 시장은 서울 남대문 그릇도매상가 옆 골목에 위치하고 있다. 속칭 ‘도깨비 시장’으로 불리는 이곳에서 달러 아줌마들은 간이용 의자에 앉아 있거나, 떡이나 양말을 팔면서 달러를 환전해준다.

마치 양말처럼 달러를 거래하지만, 원/달러 환율은 한국경제호의 건강 상태를 보여주는 체온계다. 원/달러 환율은 국내 기업들의 실적에도 융단폭격을 가하고, 글로벌 펀드를 비롯한 개인들의 재테크 성적표도 사정권에 둔다.

원/달러 환율은 추세적으로 하향 안정화될 것이라는 게 전문가들의 진단이다. 저금리 시대 환테크의 첫 걸음은 ‘정보’다.

스마트폰 환율 관련 ‘앱’부터 챙겨라

시티은행의 환율정보 앱인 City foreign exchange rates가 대표적이다.

이 은행의 앱은 통화 40여 개의 환율정보를 확인할 수 있다. 또 과거 데이터를 그래프로 볼 수 있어 환율 변동의 추이를 한눈에 파악하기 쉽다. 스마트폰을 가로로 돌리면 전체 화면으로 그래프를 볼 수 있고, 기간을 선택할 수도 있다. 세로로 돌리면 상세 정보 화면으로 돌아간다.

최현준 인사이트미디어 전략담당 이사가 추천했다. CNBC RT도 추천 대상이다. 미국에서 터져나오는 정보를 실시간으로 확인할 수 있다.


외화예금과 금 통장은 불안을 먹고 산다

환율이 추세적으로 하락할 경우 이자 손실을 감수하고라도 외화예금을 해약하는 편이 안전하다. 하지만 북한 리스크, 유럽 국가들의 재정 위기 등은 반전을 예비한다. 환율은 한국경제호의 체온을 재는 척도다.

북한 리스크가 불거질 경우 외환시장이 출렁이며 환율이 급등할 수 있다. 북한 리스크는 차익 실현의 기회다.

금값이 유럽의 재정 위기, 더블딥 논란 등 악재들을 자양분으로 뛰는 것과 같은 이치다.

외화적립식 예금은 위험 회피의 수단이다. 이 예금에 가입해 환율이 오를 때 차익 실현을 하라는 것이 이관석 신한은행 재테크 팀장의 조언이다. 시장이 출렁일 때가 수익을 낼 절호의 기회다. 발상의 전환이다.


자원 부국 통화를 포트폴리오에 넣어라

임상빈 IBK기업은행 재테크 팀장은 자원 부국의 통화를 추천한다. 유럽과 미국이 재작년 금융 위기 이후 여전히 불안한 시선을 벗어던지지 못하고 있고, 민주당 정권의 일본도 다시 거꾸러질 태세다. 글로벌 무대에서 승승장구하며 금리도 일찌감치 올린 국가들이 자원 부국들이다.

임 팀장은 자원 부국인 호주·뉴질랜드의 달러화, 브라질 헤알화 투자를 추천한다.

달러화 투자는 고금리라는 덤까지 얻을 수 있어 금상첨화(錦上添花)다. 국내 은행 창구에서 호주·뉴질랜드 달러화 통장에 가입하면 된다. 브라질 헤알화는 이 통화에 투자하는 펀드상품을 구매하면 된다는 것이 그의 설명.


20% 룰을 알면 환율 흐름이 보인다

원/달러 환율이 추세적으로 하락세를 유지할 것이라는 게 전문가들의 진단이다. 대체적으로 980원에서 1120원 선이다. 하지만 시장의 불투명성이 재작년 이후 증가하면서, 원/달러 환율의 변동폭도 과거에 비해 커지고 있다. 원화 환율 추이를 엿보는 지표 중의 하나가 부동산 가격, 주가 지수다.

부동산. 주가 20% 룰이 판단의 잣대다. 1990년대 중반, 일본은 부동산 가격이 20% 하락하자, 엔화 가치가 급락했다. 한국도 지난 2008년 하반기부터 부동산 가격이 버블 세븐 지역을 중심으로 큰 폭으로 하락하자 원/달러 환율도 급등한다.

부동산 활성화 대책도 약발이 먹히지 않았다. 윤채현 소장은 주가지수가 20% 이상 빠질 때도 외국인들의 이탈로 환율이 상승할 개연성이 높다고 진단했다.


신용카드 해외 사용도 포트폴리오 수단

해외 신용카드는 사용 시점이 아닌, 결제 시점의 환율을 적용받는다. 원화값이 상승하는 경우 환차익을 얻을 수 있다. 원화 가치가 상승할 것으로 예상되는 시점에서는 달러를 환전하지 말고 신용카드를 사용하는 것이 낫다. 출장이나 여행경비를 지출할 때 현금을 쓸지, 신용카드를 쓸지를 잘 결정하는 것도 중요하다.

북한 리스크가 이번에도 변수다. 원/달러 환율이 추세적으로 하락한다고 해서 1년 내내 떨어지지는 않는다. 공교롭게도 해외여행 시점에 환율이 상승할 수도 있다. 하지만 이 경우도 환율 상승이 얼마나 갈지 파악하는 일은 간단치 않다. 홍승모 신한은행 금융공학센터 FX파생 트레이더는 헤지 차원에서 신용카드를 사용하는 편이 더 합리적이라고 설명했다.


환율은 한국경제호의 체온을 재는 척도다. 추세적으로 하향 안정화되고 있으나,
북한 리스크가 또 다시 불거질 경우, 외환시장이 출렁이며
원/달러 환율이 급등할 수 있다.
적립식 예금에 가입해 환율이 오를 때 차익 실현을 하라는 것이
신한은행 재테크 팀장의 조언이다.

금리

우리나라 은행에도 정기예금 금리가 두 자릿수 이던 때가 있었다. 잘살아 보세를 외치며 경부고속도로를 닦고, 해외 공사 현장에서 굵은 땀방울을 흘리던 개발 독재의 시대는 부자들의 천국이기도 했다.

하지만 2010년, 12월 10일 국내 은행권의 정기예금 금리 수준은 3%대 후반이다. 물가 인상률까지 감안하면 사실상 제로 금리나 다름없다. 부지런히 발품을 팔고, 정보전의 고삐를 죄라는 것이 전문가들의 조언이다.

금리 비교 스마트폰 앱 사이트 애용하라

한국은행이 지난달 기준 금리를 전격 인상했지만, 시중 금리는 요지부동이다. 주요 은행들의 금융대출 상품 금리는 연 3% 후반대. 물가 인상률을 감안하면 사실상 제로금리에 가까운 수준이다.

한 푼이 아쉽기는 하지만, 부동산 프로젝트 부실설이 꼬리를 무는 저축은행은 왠지 불안한 것도 사실.

이 때 찾아봐야 할 사이트가 모네타(www.moneta.co.kr)다.

스마트폰용 애플로는 뱅크주스(BankJuice)가 있다.

신한, 외환, 씨티, 국민, 우리를 비롯한 주요 은행들의 예금, 대출 금리를 클릭 한 번으로 비교할 수 있는 것이 장점.

소셜 쇼핑형 금융상품으로 이자 더 챙겨라

한시적으로 판매하는 경우가 많지만, 인터넷 공동구매 정기예금도 주목 대상이다. 지난해 9월, 국민은행이 보름동안 공동구매 정기예금을 출시하고, 판매 금액에 따라 연 4.2%~4.4%에 달하는 금리를 제공했다.

우리은행, 하나은행 등도 모집 금액이 100억을 넘을 경우 우대금리를 제공하는 공동구매 정기예금 상품을 내놓았다.

공동구매 e-예금은 특정기간을 정해놓고 한시적으로 판매한다. 스마트폰 전용 금융상품도 우대금리를 제공한다. 국민은행이 지난 11월25일 출시한 안드로이드 기반 스마트폰 전용 상품 ‘KB 스마트폰 적금·예금’이 대표적이다. 국민은행은 예치 기간이 1년인 경우 적금은 최고 연 4.1%까지, 예금은 최고 연 4.0%까지 금리를 제공한다.


절세 상품으로 잘 챙겨 저금리 뛰어넘어라

새마을금고나 단위조합 예금은 일반은행에서 15.4%씩 떼는 이자 소득세가 면제된다.

연 4%의 금리를 주는 은행예금과 새마을금고 예금에 3000만 원을 각각 투자한다면 1년 뒤 은행 정기예금에서 101만 5200원을 이자로 받지만, 새마을금고 예금에서는 118만 3200원을 받는다.

은행에 비해 16만 8000원의 이자를 더 받는 셈이다. 이자 소득세가 붙지 않아 금융소득 종합과세 대상에서도 제외되고, 예금도 5000만 원까지 보호 대상이다. 김경신 A+에셋 대표이사가 추천했다.


알고 보면 후순위채권도 매력적인 대안

후순위 채권은 채권 발행 기업이 파산했을 때 채무 변제 순위에서 일반 채권보다 밀린다. 하지만 보통주나 우선주에 비해 먼저 변제받을 수 있는 채권이다. 채무를 돌려받는 순번이 일반 채권에 비해 늦다보니 금리가 높다. 7%대의 확정금리를 제공한다는 것이 김경신 A+에셋 대표의 분석이다.

5년 이상 투자자금이 묶이는 점이 한계다. 중소형 증권사와 저축은행 등이 주로 발행하고 있어 발행사의 재무 상태나 평판 등도 꼼꼼이 따져봐야 한다.

원자재 시장서 금리 추이를 예측하라

시장금리에 영향을 미치는 주요 변수가 원자재 가격이다. 지난 2008년 초, 6.3% 수준이던 회사채 금리가 원자재 가격이 급등하면서, 7%대를 넘어섰다는 것이 정용구 한국시장경제연구소 객원연구원의 분석이다.

원자재와 금리의 함수관계는 이렇다. 원자재가가 오르면 달러 수요가 늘어 환율이 오른다.

수입업체는 달러 환전을 위해 원화 자금이 더 필요하고, 이 경우 시장 금리가 상승 압박을 받는다. 금리 상승으로 증시가 불안해지면 기업이 회사채를 발행하거나, 은행 차입으로 돌아설 개연성이 커진다. 정 연구원은 이 경우 시장 금리가 더 상승한다고 덧붙였다.

3저 시대 재테크 노하우 베스트 15

1.나만의 부동산 비서 ‘통계 사이트’ 자주 가라
2.경복궁, 청와대 등 권부 주변 지역에 주목하라
3.안보와 부동산의 함수 관계를 공부하라
4.유명 주막 있던 장소에 ‘나들목’이 생긴다
5.부동산 중개업소 늘어나는 지역에 주목하라
6.스마트폰 환율 관련 ‘앱’부터 챙겨라
7.외화예금과 금 통장은 불안을 먹고 산다
8.20% 룰을 알면 환율 흐름이 보인다
9.호주 등 자원 부국 통화를 포트폴리오에 넣어라
10.신용카드 해외 사용은 포트폴리오 수단이다
11.금리 비교 스마트폰 앱이나, 사이트 애용하라
12.소셜 쇼핑형 금융상품으로 이자 더 챙겨라
13.세금 줄인 절세 상품으로 저금리 뛰어넘어라
14.알고 보면 매력적인 후순위채권도 대안이다
15.원자재 시장서 대출금리 추이 내다볼 수 있다