중소기업에 근무하는 김미정씨(38)는 지난달에 아파트 경매에 도전, 직장과 가까운 곳에서 자신에게 꼭 맞는 아파트를 찾았다. 서울 노원구 중계동 K아파트 89㎡(25평형) 방 3개짜리로 감정가는 3억원이었다. 2회 유찰로 최저가가 감정가 대비 64% 선인 1억9200만원으로 떨어진 상태였다. 시세는 감정가보다 1000만원 정도 높은 수준이었다. 노원구 일대에서 인지도가 높은 편에다 지하철 등 대중교통도 좋고 가격도 싸 입찰해 보기로 결정했다.



우선 권리관계를 조사해 보니 말소기준권리 이후에 여러 채권자들이 근저당과 가압류를 설정해뒀으나 모두 낙찰 후 소멸되는 권리였다. 임차인 한 명이 1억1000만원의 고액 전세를 들어 사는 선순위 세입자였으나 배당요구를 해 낙찰되면 전세금 전액을 돌려받는 세입자였다. 입찰 당일 최저가보다 3310만원을 더 써내 5명의 입찰 경쟁자를 제치고 1억9200만원에 낙찰 받는 데 성공했다. 단순 비교해도 시세보다 8000만원 이상 싸게 산 것이다.

경매 시장에서 ‘작은’ 아파트의 인기가 꾸준하다. 올 들어 서울·수도권 경매에서 2억~3억원대의 소형 아파트 경매 물량이 크게 늘어나면서 한 푼이라도 싸게 내 집을 장만하려는 실수요자들이 몰려들고 있어서다. 부동산 경기 침체에도 불구하고 청약 및 매매 시장에서 소형 아파트가 여전히 인기를 끌자 저가 매입 시장인 법원 경매 투자로도 그 열기가 이어진 것으로 풀이된다.



경매 시장서 소형 아파트 인기 꾸준



소형 아파트는 투자하기에 부담이 적고 임대 수요도 꾸준한 편이다. 특히 서울·수도권 아파트의 전세금에 돈을 조금 더 보태면 시세보다 싸게 작은 평형이나마 내 집을 장만할 수 있다. 비교적 간단하게 권리관계를 파악할 수 있고, 뉴타운겴怜낱?등 개발 호재 지역 인근에 위치한 아파트의 경우 시세차익과 함께 소형 주택 임대사업까지 기대할 수 있어 자산가들이 여윳돈으로 노리는 전천후 투자 대상이다.



통상 경매를 이용하면 급매가 대비 20% 저렴하고 시세 대비 최대 30% 가까이 싸게 낙찰 받는다. 전국에 한 달이면 약 7000여 건의 아파트가 경매에 올라온다. 전용면적 45~60㎡(분양면적 18~25평형)인 소형 아파트 경매 물량은 매달 2500여 건에 달한다. 경매 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 낙찰 기회를 잡을 수 있다.



아파트 낙찰가율은 지난 6월 기준으로 평균 79%로 떨어졌다. 70%대까지 떨어진 것은 올해 들어 처음이다. 올해 초 최고 85~90% 선을 보였던 것과 비교하면 최대 10%까지 하락한 셈이다. 입찰 경쟁률도 올 초 7~8대 1을 넘어섰으나 하반기 들어 4~5대 1 선으로 낮아졌다. 물량은 꾸준히 늘어나는데 입찰자가 감소하고 있어 낙찰가율이 완만한 하락세다.



따라서 자금여력이 부족한 주택 세입자나 실수요자라면 하반기 이후 자금계획을 잘 수립해 현재의 전세보증금에서 약간의 경락잔금 대출을 이용하면 얼마든지 내 집 장만이 가능하다.



근린상가나 다가구주택 등 다른 복잡한 경매 물건과 달리 아파트 경매 물건은 등기부등본상 권리관계가 단순·명확하기 때문에 초보자도 쉽게 입찰할 수 있다. 권리관계가 단순하다 보니 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 권리 순위에 따라서 배당받거나 최우선변제를 받는 소액임차인들이 많아서 고액의 고급 주택보다 명도하기가 수월하다. 주로 소유자가 직접 거주하거나 세입자가 있더라도 1세대만 거주하는 경우가 많아 초보자라도 큰 무리 없이 낙찰 받아 소유권을 넘겨받는다.



소형 아파트 경매는 경쟁자가 많아 낙찰가율이 다소 높은 편이다. 소형 주택 임대사업자와 실수요자들이 몰려드는 시장이라 인기가 높아서다. 따라서 나름대로 싸게 낙찰 받으려면 미리 입찰전략을 세워야 한다. 인기 지역 유명 아파트만 고집하면 실속이 없다. 경쟁률이 치열한 역세권과 대단지 소형은 낙찰가율이 85%를 넘고 경쟁률도 10대 1을 넘는다. 그러나 주상복합이나 소단지, 비역세권은 2회 유찰 후 낙찰가율이 70% 선이다.



입찰 예상 지역 내 유사 아파트의 최근 낙찰 사례를 보면 소형 아파트 경매의 인기도를 한눈에 파악할 수 있다. 입찰하고자 하는 아파트와 가깝거나 유사 지역 최근 낙찰 사례를 살펴보면 얼마 정도에 낙찰되고 몇 명이 입찰하는지 살필 수 있다. 과열 양상을 보이거나 경쟁이 치열하면 조급하게 입찰하기보다 잠시 입찰을 늦추고 유사 지역 내 물건을 노리는 게 낫다.



세입자 조사는 철저하게



소형 아파트는 교통여건이 양호한 곳이 좋으며 브랜드보다 입지가 더 중요하다. 준공 연도가 오래되지 않고 주변에 편의시설이 많으며 관리비 부담이 적은 지역난방 아파트를 고르는 것이 유리하다. 자금이 부족하면 은행권의 경락잔금 대출을 이용하는 것도 고려할 만하다. 대출은 낙찰가의 30~40% 선에서 제1금융권으로부터 연 6~7% 금리로 대출받을 수 있다.



인기가 높은 소형 아파트는 입찰하려는 사람들이 몰리면서 경쟁률이 높아져 오히려 비싼 가격에 낙찰될 수 있으니 주의해야 한다. 충분한 시간적 여유를 갖고 가능한 여러 아파트에 최저가에서 약간의 가격을 올린 금액만 써내 꾸준하게 입찰하는 것도 하나의 전략이다. 다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그중 시세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다.

경매 물건은 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 법원의 감정평가서나 현황조사서만 믿었다간 낭패 보기 십상이다. 반드시 입찰 전에 해당 경매 아파트를 찾아 철저히 임차인 조사를 하고 대항력 없는 세입자라도 직접 만나 명도저항 여부와 이사 계획을 확인해야 한다. 아파트 감정가 맹신은 금물이다. 인터넷 매물을 찾았다면 반드시 중개업소에 들러 현지 시장가격을 파악한 후 쓰고자 하는 입찰 예정가와 시장가격을 비교한 수익성 분석을 해야 한다. 



대체로 아파트 경매는 10여 명 정도가 입찰에 참여해 분위기가 과열되는 편이다. 적정 기준가격을 미리 정해둬야 한다. 관리비 연체 여부도 반드시 확인해야 추후 분쟁 소지를 줄일 수 있다. 아파트 연체 관리비는 대법원 판례에 따라 복도나 엘리베이터 등 공유부문에 대해서만 부담하는 것이 원칙이다. 가끔 기존 임차인의 체납 관리비가 수백만원을 넘는 경우도 있어 잘 살펴야 한다.



소형 아파트 입찰에서 주의할 점은 간혹 임차인이 거센 명도저항을 하는 경우다. 임차인이 거액의 전세보증금을 한꺼번에 날려야 한다거나 영세민·생활보호대상자여서 이사 가기를 심하게 거부한다면 입찰을 자제하는 것이 바람직하다.





/ 이코노미플러스

  윤재호 메트로컨설팅 대표 metrocst@hanmail.net